Будущее отелей в жилом фонде

Будущее отелей в жилом фонде

Хостелы и мини-гостиницы Петербурга превращаются в комнаты внаем


– И это абсолютно легальная деятельность, которая не имеет отношения ни к хостелам, ни к другим видам гостиниц. Меблированные и гостевые комнаты, согласно ОКВЭД, предполагают

«места для проживания и сна, приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней»

.

И на них закон не распространяется.

Меблированные и гостевые комнаты тоже предполагают

«места для проживания и сна, приготовления и потребления пищи»

.Фото: В чем же тогда отличие от хостела? – Хостелы – это дормитории, многоместные номера.

А меблированные комнаты посуточно или в долгосрочную аренду – это двухместные номера. Соответственно, это другая стоимость, другая целевая аудитория и совершенно другой вид бизнеса, – объясняет Алена Енова.

– Да, часть предпринимателей переводит средства в меблированные комнаты, но это не попытка уйти в тень: помещения уже куплены и отремонтированы, их нужно как-то эксплуатировать. Некоторые предприниматели сами переезжают жить в свои бывшие хостелы и отели.

«ЧУВСТВУЕМ СЕБЯ ОБМАНУТЫМИ» Но все это – только о честных мини-отельерах. К слову, некоторые агентства бронирования уже разослали предпринимателям письма с просьбой подтвердить, что их хостел открыт в нежилом помещении, в противном случае грозят прекратить сотрудничество. – Бизнес чувствует себя обманутым: тот, кто прошел классификацию и потратил на это время, нервы и деньги, теперь оказался наравне с тем, кто классификацию не проходил вовсе, – отмечает Енова.

– Чтобы перевестись в нежилые помещения, нам нужно два-три года. Найти деньги, собрать все документы, сделать проект – это долго и дорого.

Поддержка региональных властей есть, также рассчитываем на действия со стороны Минэкономразвития. Надо понимать, что, если турпоток упадёт, то город потеряет – а так как закон принят, значит, считай, уже потерял – полтора миллиарда рублей только на налогах от гостиничной индустрии.

Но гости не только останавливаются в хостелах и отелях, они и кушают в ресторанах, ходят в музеи, пользуются транспортом.

Это огромные суммы в бюджет города и страны. Смольный до конца года обещает провести четыре аукциона на места под хостелы.Фото: Смольный до конца года обещает провести четыре аукциона на право аренды нежилого помещения под хостел.

Места, говорят отельеры, приемлемые. – Но новый адрес – новые инвестиции. Тот же ремонт, – подчеркивает Енова.

– Это шаг к развитию туристской инфраструктуры, но не к спасению уже действующих предпринимателей.

Это то же самое, что убить одного ребенка и предложить родить другого. КСТАТИ: По данным сервиса «2ГИС», в Петербурге насчитывалось 393 хостела (в России – 1760 хостелов), причем 73 процента их них работало в жилых домах, а 55 процентов находилось на втором этаже и выше.

– В ходе телефонного обзвона большинство российских хостелов в жилых домах заявили, что перевели помещение в статус нежилого, – отмечают исследователи «2ГИС». – Некоторые переформатировались в квартирные бюро – организации, сдающие в аренду квартиры посуточно или на

Без хостелов в квартирах: что изменится после запрета на гостиницы в жилых домах

В официальном хостеле в общедоступном месте размещена информация о юрлице (обычно ООО), его ОГРН и ИНН, адресе регистрации, указан график работы, контакты и ответственное лицо. По словам юриста, учредителя общественной организации «Потребитель прав!» Андрея Некрасова, это нормы закона «О защите прав потребителей», согласно которому гражданин вправе знать, кто оказывает ему услуги.

«Если это не официальная организация, то это не хостел, а серая зона»

, — отмечает Некрасов. Как правило, это обычные квартиры, где живут трудовые мигранты, снимающие койко-место.

Жалоба на них в правоохранительные органы не всегда помогает, так как доказать, что собственник занимается незаконным предпринимательством, а не просто пустил к себе гостей, практически невозможно.

«Если у постояльцев есть регистрация, никто их не выселит, особенно учитывая коррупцию на низовом уровне в полиции»

, — говорит Некрасов. Юрист считает, что принятые поправки — попытка уйти от регулирования рынка, и опасается, что теперь многие официальные хостелы могут уйти в серую зону.

Написать жалобу в прокуратуру или Госжилинспекцию. Некоторые собственники пользовались этим еще до вступления поправок в силу и направляли жалобы как в прокуратуру, так и в Роспотребнадзор при подозрении на игнорирование санитарных норм, в МЧС — при нарушении требований пожарной безопасности. Так, в феврале в Санкт-Петербурге по решению суда закрыли мини-отель, в который собственник превратил квартиру в Центральном районе, нарушив санитарные, жилищные и гостиничные нормы.
А в ноябре суд постановил прекратить деятельность хостела, устроенного в трехкомнатной квартире на первом этаже дома в Петроградском районе. Жильцы жаловались на мешающих им постояльцев, которые имели круглосуточный доступ к хостелу с общей лестничной клетки.

В январе в Москве по заявлению управления Роспотребнадзора суд приостановил деятельность хостела на Астрадамской улице за нарушения санитарного законодательства на 89 суток. В декабре столичная прокуратура добилась через суд закрытия хостела, организация которого не была оформлена в установленном порядке.

Госдума запретила организовывать гостиницы в жилых помещениях многоквартирных домов

Описание© Александра Мудрац/TACCМОСКВА, 6 марта.

/ТАСС/. Госдума в среду приняла в третьем чтении законопроект о запрете предоставления гостиничных услуг в жилых помещениях в многоквартирных домах. За данное решение проголосовали 405 депутатов, один воздержался. На эту тему Согласно тексту закона,

«жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг»

.

Речь идет не только о гостиницах, но и хостелах.

«Большинство хостелов не платят налоги и не регистрируются»

, — отметила на заседании глава профильного комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская (фракция «Справедливая Россия»). Она заметила, что

«проконтролировать эту ситуацию на сегодняшний день невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма»

.

Сейчас, согласно закону, организовывать гостиницы или хостелы можно в помещениях, выведенных из жилого фонда.

Кроме того, комнаты должны быть звукоизолированы, собственник обязан установить пожарную сигнализацию, охранную систему, предусмотреть уборку номеров. Действующие нормы не запрещают делать это с квартирами, расположенными на первых этажах, или же над нежилыми помещениями. Борьба с хостелами в квартирах Со своей стороны первый зампредседателя комитета по жилищной политике Сергей Пахомов (фракция «Единая Россия») на заседании пояснил, что «хостелы в жилых домах не запрещаются, они запрещаются в жилых помещениях, то есть в квартирах, а это совсем не одно и то же».
По его словам, открывать хостелы в квартирах нельзя было и раньше, но принятый закон позволяет закрыть лазейки, позволяющие это делать.

По данным депутата, в Москве только в 2022 году по решению суда было закрыто 30 незаконно организованных хостелов.

В свою очередь член комитета Госдумы по транспорту и строительству, депутат от фракции «Справедливая Россия» Дмитрий Ионин высказал опасения, что данный закон не пройдет в Совете Федерации. «Мы долго шли к консенсусу по хостелам, четыре года, — сказал он ТАСС. — Есть опасения, потому что идут разговоры сегодня, что попробуют откатить назад, сказав: давайте оставим этот вопрос для решения на общем собрании [жильцов]».

«Но мы прекрасно знаем, что у нас не идеален механизм решения общего собрания.

Где гарантия, что жильцов просто не введут в заблуждение», — добавил он.

Депутат напомнил, что

«часто хостелы превращались в откровенные притоны, которые мешали жизни всего дома»

.

В итоговой версии документа говорится, что речь идет исключительно о гостиничных услугах, то есть на сдачу жилья в аренду данный запрет не распространяется.

В новость были внесены изменения (12:47 мск) — добавлены подробности. ТегиРоссияЗакон о запрете размещать хостелы в жилых домахСрыв сроков реализации грозит двум объектам — детской больнице и онкологическому диспансеруЧитать полностью

Жизнь внаймы: хостелы продолжат работать как апартаменты

Но «Известиям» всё же удалось зарезервировать номера на октябрь — через Booking.com и по телефону — в трех таких мини-гостиницах в Москве, в двух в Санкт-Петербурге и двух в Екатеринбурге. Выяснилось, что сдают они не койко-места, а комнату целиком.

Администраторы настаивают на том, что у них «частная собственность».— Это хостелы закрываются, а у нас не хостел, у нас жилье от собственника, — сказали корреспонденту «Известий» в московском «Мини-отеле на Медиков, 6».Постояльцы, стало понятно из разговора, заходят внутрь через обычный подъезд жилого дома, но на поисковых сервисах заведение позиционируется как мини-отель.— Мини-отель — это название для понимания. У нас один общий коридор, и в нем четыре номера-студии, — ответил администратор заведения.Согласно требованиям нового закона единственный легальный вариант сохранить гостиницы в жилых домах — это обзавестись отдельным входом и провести процедуру перевода помещения в нежилой фонд. В подавляющем большинстве случаев это возможно только для хостелов на первых этажах, а сам процесс крайне сложный.— Значительная часть малых средств размещения — порядка 60% — находится в жилых помещениях, и львиная доля не может быть переведена в нежилое.

Основная причина — отсутствие отдельного входа. Кроме того, в ряде случаев в квартире зарегистрированы собственник и его семья, — отметила глава Гильдии малых средств размещения Яна Бабина.Согласовать отдельный вход в жилом доме, к примеру, в Москве в настоящее время практически невозможно, сообщила «Известиям» эксперт по правовым вопросам столичного отделения «Опоры России» Светлана Петропольская.— Сдача внаем комнат в жилых квартирах никак законом не ограничена, и на данный момент большая часть хостелов пытается перейти именно на такую форму ведения деятельности, — добавила она.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Коньков Но в этом случае предлагать туристам койко-место, как раньше, хостелы уже не смогут — предметом договора найма может быть минимум комната целиком, отметила Яна Бабина. Однако это еще не гарантирует того, что сменившие формат мини-гостиницы останутся в легальном поле.Посуточная аренда для туристов — до сих пор «серая зона». Владельцы такого жилья часто уходят от налогов и сдают его большому количеству постояльцев, то есть собственники соседних квартир, которые ждут закрытия хостелов в своих домах, вряд ли смогут избавиться от привычного «проходного двора».В России, по разным оценкам, действует 3–5 тыс.

хостелов и мини-гостиниц. На сайте OneTwoTrip доступны для бронирования 4680 хостелов по всей стране.Больше всего хостелов — в крупных городах: 1181 — в Москве, 795 — в Санкт-Петербурге, 161 — в Казани, 155 — в Екатеринбурге и 136 — в Краснодаре. Как сообщили в пресс-службе OneTwoTrip, доля хостелов — 7–9% рынка в зависимости от города. Через сервис Booking.com, согласно информации на его сайте, в РФ можно забронировать 2946 мини-гостиниц и 2399 хостелов.В Ростуризме на момент публикации не ответили на запрос «Известий» о том, как повлияет на отрасль закрытие

Эксперты: запрет на размещение хостелов и гостиниц в жилом фонде приведет к росту цен

По его мнению, нужно учитывать, что бизнес сделал инвестиции в хостелы, а многие из них уже стали популярными местами проживания путешественников.

Как рассказала ТАСС руководитель регионального отделения НП «Лига хостелов», владелец «ТАЙГА хостел» по Санкт-Петербургу Алена Енова, если закроются средства размещения в жилом фонде, это будет очень выгодно большим сетям, в том числе европейским.

При этом цены на услуги могут вырасти и это скажется на потоке туристов из регионов, для которых посещение Петербурга и других крупных мегаполисов будет неподъемным. Рост стоимости услуг малых средств размещения в Санкт-Петербурге в следствие принятия нового закона, по прогнозам президента НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» Владимира Васильева, может составить 10-15%. Как решить проблему Тем отельерам и владельцам хостелов, кто захочет остаться на рынке, придется подстраиваться под новые условия работы — например, искать новые помещения.

«Строительство новых зданий — это дорогая инвестиция, а дешевые здания, как правило, в очень нехорошем состоянии и требуют серьезной реконструкции. По первым ощущениям, все это даст больше минусов, чем ожидаемых положительных результатов, потому что бизнес просядет, уровень услуг в будущем может серьезно упасть, и в целом законопроект может привести к повышению цен на бюджетные номера и койко-места», — считает один из руководителей отеля «Тиара» в городе Вятские Поляны Кировской области Олег Уваров.

Руководитель трех хостелов в Новосибирске Людмила Иванова рассказала, что под действие нового закона подпадает ее самый прибыльный хостел. «Обидно, потому что он хорошо работает, не имеет никаких конфликтов с соседями.

Люди и наши цены воспринимают как высокие, а после принятия закона стоимость размещения вырастет однозначно», — считает Иванова. В Санкт-Петербурге хостелы и мини-отели занимают около 80% рынка.

Как рассказали ТАСС в пресс-службе городского комитета по туризму, порядка 30% из них находятся в жилом фонде.

«На данный момент мы видим два целесообразных варианта — это перевод объекта в нежилое помещение, а также предоставление городской недвижимости по адресной программе»

, — сказали ТАСС в комитете.

Сами представители мини-гостиниц говорят, что они рассматривают возможность переезда в нежилой фонд в соответствии с условиями закона, однако отмечают, что в центре Санкт-Петербурга крайне мало нежилых зданий, приспособленных под такой бизнес.

Уйдут в тень При этом отдельные участники рынка отмечают, что новый закон заставит значительную часть хостелов и небольших отелей уйти в тень, так как они не смогут приспособиться к новым условиям. А этом может привести к еще более плачевным результатам и снижению качества услуг в дешевом сегменте.

ТегиРоссияЗакон

Хостелы лишают жизни

Среди инициаторов законопроекта, который разработан ещё в 2015 году, больше трёх десятков депутатов Госдумы.

«Тогда рынок «замусорится». Но нужно понимать, что тем, кто останется «не в тени», будет сложнее работать, потому что они дальше продолжат обеспечивать пожарную безопасность, миграционный учет гостей, трудоустройство, налоги и т. д.», — объяснила свою позицию Енова.
В он дополнял Жилищный кодекс нормой, запрещающей открывать в жилых помещениях

«гостиницы и иные средства размещения и оказывать гостиничные услуги и иные услуги размещения»

.

Но ко второму чтению формулировку немного исправили, из текста выпали «иные услуги размещения…». Один из авторов законопроекта депутат Галина Хованская пояснила: «В многоквартирных домах не будут и сейчас не должны предоставляться гостиничные услуги». Однако депутат Николай Гончар посчитал, что поправка лишает документ смысла: «Это сводит на нет все усилия.
«Туризм на нарах» никуда не денется.

Нужно сохранить запрет на иные услуги размещения, а в противном случае это будет профанация». Тем не менее документ приняли во втором чтении, а третье назначили уже на завтра. Кстати, Правительство РФ предлагало свои поправки, в квартирах, но при положительном решении общего собрания собственников помещений, получить которое крайне затруднительно.

Эти поправки депутаты отвергли.

Кстати, премьер-министр Дмитрий Медведев полагает, что закон и распространяться на уже существующие хостелы. Чтобы избежать запрета, надо переводить квартиры, предназначенные для хостелов, в нежилой фонд.

Однако Минстрой уже разработал законопроект, который . Сам перевод и будущее функциональное назначение помещения тоже должны будут одобрить собственники помещений в многоквартирном доме. В общем, будущее мини-гостиниц под большим вопросом, подтверждает Уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов.

По его мнению, речь идёт о фактическом запрете на предоставление таких услуг в многоквартирных домах. Собственники жилья могут выдвигать неопределённо широкий круг требований к предпринимателям, даже заведомо невыполнимых.

«В стране от 20 до 40% гостиничного бизнеса составляют именно «малые»

формы – хостелы.

Они расположены преимущественно в жилых помещениях, а не в специализированных гостиничных зданиях. Но именно этот «малый» сектор поддерживает конкуренцию, стимулирует внутренний и международный туризм. И даёт доступную возможность размещения.

Кроме того, такая практика широко развита в Европе, в самых популярных у туристов городах.

Закон в таком виде фактически уничтожит сектор хостелов, приведёт к дефициту мест размещения и существенному повышению цен на гостиничном рынке», – считает Борис Титов. По его мнению, защитить интересы других собственников жилых помещений можно иным путём.

Накануне в Москве на Суворовской площади прошёл пикет. 70 владельцев и гостей малых средств размещения выступили против принятия законопроекта.

Вице-президент Ассоциации малых гостиниц Петербурга Тамара Буйлова привезла 1000 подписей собственников мини-отелей под обращением к спикеру Госдумы Вячеславу Володину: «Такой закон – это катастрофа, означающая моментальный переход на нелегальное положение всех гостиничных услуг в жилом фонде. Это треть всех средств размещения в Петербурге и 80% в историческом центре города».

, основатель сети Velohostel, школы гостеприимства Velohostel: Гостиничный рынок Петербурга в преддверии сезона замер в ожидании того, что будет дальше.

Закон прошёл третье чтение и вступит в силу уже в этом году и 90% малых отелей и хостелов останутся вне закона.

А ещё понятно, что легче всего было ввести полный запрет на работу в жилом фонде, чем разработать регламенты работы малых средств размещения. Не секрет, что к чемпионату мира 2022 года действительно открылось огромное количество «теневых» объектов — в полуподвалах и переоборудованных на скорую руку коммуналках, которые до сих пор рушат рынок, снижая цены ниже себестоимости.

Вопрос в том, что они и до этого работали нелегально, и принятием закона для них ничего не изменится. А вот для тех, кто занимается по настоящему «гостеприимством» и работает в жилом фонде, это будет настоящей проблемой — возможно даже «несовместимой с жизнью». Во многих домах отельеры действительно вкладывают свои средства в поддержание порядка на придомовых и подъездных территориях.

Гостеприимство это не просто поставить кровати, купить бельё и взять на работу тетю за ресепшен которая будет принимать деньги и сама же убираться. Это намного больше — это комфортные условия для гостей, это обеспечение безопасности и охраны, это уборка, ремонт и обновление оборудования, миграционный учёт, который ложится на плечи отельеров, продвижение, комиссии системам бронирования.

На выходе получается не очень высокоприбыльный бизнес. И зачастую, перевод в нежилой фонд в принципе сделает его не рентабельным.

В моей сети Velohostel все объекты находятся в нежилом фонде, от всех объектов в жилом я постепенно отказывалась начиная с 2016 года, так как для меня это было слишком рискованно — рано или поздно этот закон все равно был бы принят.

Отели будущего. Как изменятся гостиничные бренды в эпоху жилья по €20

Высокий спрос на самые популярные туристические направления, например Амстердам, Барселону и Венецию, остается одной из самых серьезных проблем устойчивого туризма. Впрочем, туристы все чаще готовы выбирать новые страны и стиль поездок. Это особенно заметно на примере Грузии, переживающей в последние семь лет небывалый наплыв туристов и инвестиционный бум строительства брендированных отелей.

Помимо открытия четырех новых отелей в Тбилиси, бренды, по данным JLL, также зашли на рынки региональных городов Грузии: Шекветели (Autograph Collection by Marriott), Саирме (Best Western). Это означает только одно: как на старых, так и на относительно новых для массового туриста направлениях гости по-прежнему хотят гарантии стандартов сервиса и комфорта, которые пока лучше всего могут обеспечить брендированные гостиничные проекты.

Azimut Hotels открывает гостиницы в самых разных и иногда недооцененных регионах России: Суздале, Переславле-Залесском, Нальчике, Кемерове, Кызыле, Мирном. Путешественники из России, которые помнят советский гостиничный фонд, и другие туристы получают стандартизированное по всей стране качество проживания.

Число международных туристов в 2017 году выросло до более чем 1,3 млрд, и Всемирная туристская организация прогнозирует продолжение прироста на 3,3% ежегодно вплоть до 2030 года.

Тогда количество путешественников, отправляющихся за границу, достигнет 1,8 млрд. Жители стран с развитой экономикой имеют возможность путешествовать от рождения до глубокой старости; в ближайшие 12 лет поток туристов будет на 70% состоять из них. Но растущие доходы и финансовые возможности граждан БРИКС (в первую очередь Китая и Индии — как минимум ввиду их высокой населенности) делают их самыми заметными новыми группами туристов во всем мире.

Так вот: «обычные» отели в эпоху шеринг-экономики не только сохранятся, но и останутся на коне как минимум потому, что большинство из них последние несколько лет занимаются именно освоением «дружелюбных» программ — China Friendly, India Friendly и Halal Friendly. Да, туризм уберизировался как никогда.

Самые перспективные мировые туристические рынки: китайский, индийский и то, что в индустрии гостеприимства проходит под условным обозначением «арабский».

Параллельно с пакетными турами активно осваивают индивидуальные поездки.

Отели теперь еще и «в связке» с ретейлерами и рестораторами: первые нанимают продавцов-консультантов со знанием языков гостей и вводят комфортные для гостей платежные системы, вторые проходят сертификацию по «дружелюбным» программам и вводят национальные блюда в стандартный буфет на завтрак. Туристы из любых стран будут все чаще предпочитать прямое бронирование, однако они же остаются верными «проверенным», учитывающим все их потребности отелям.

Нельзя недооценивать и потенциал социальных сетей, который «классические» отельеры уже сейчас используют на всю катушку, выкладывая на своих официальных страницах не только привычные глянцевые фотографии из портфолио объекта, но и «живые» фотографии постояльцев и отзывы, в том числе негативные.

Гостиница в жилом доме требования

Поэтому если человек намерен превратить свою квартиру в мини-отель, то ее следует перевести из статуса жилого помещения в нежилое, объясняет он. В противном случае данную квартиру можно сдавать внаем только по договорам коммерческого найма, уточняет юрист.

Перевод квартиры в нежилые помещения в многоквартирных домах допускается только в случае, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми.

Начать процедуру оформления квартиры под мини-отель стоит с проведения и официального оформления перепланировки, которое необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, инструктирует Грабовец. Перепланировка, по словам юриста, обязательна для согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий или, например, получения разрешения на проведение реконструкции помещений. Перепланировка в квартире: рамки дозволенного >>> Юристы описывают пакет документов, который потребуется для получения разрешения на перепланировку, так: — заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ;— копии поэтажных планов, выданные БТИ; — правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ.

Необходимо также получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Что касается самого перевода жилого помещения в нежилое, то собственник предоставляет следующий пакет документов: — заявление о переводе помещения; — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); — план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Предоставлять документы можно либо непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, по месту их нахождения, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Так, в Москве принятие решения о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда Москвы, объясняет Понизовский. А прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, уточняет он.

Требования безопасности Несмотря на то, что мини-отель уже не будет относиться к жилым помещениям, владельцу необходимо будет соблюдать санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, так как в номерах гостиницы, пусть и временно, но все-таки будут пребывать люди, предупреждает Бородкин.

Апартаменты примут гостей. На смену хостелам в жилых домах придут апарт-отели

Фото: Евгений Лучинский Запрет на размещение хостелов и мини–отелей в жилых домах может вступить в силу уже в 2022 или 2022 году. Большинство игроков не расценивают закон как позитивное явление для рынка.

Константин Сторожев, генеральный директор OOO «Вало Сервис» (УК комплекса апарт–отелей VALO), считает, что было бы лучше, если бы решение законодателей усиливало регламентацию на уже существующем рынке, а не запрещало работу целого сектора рынка. «Ведь эта инициатива в первую очередь ударит по объектам размещения, которые работали честно, легально, соблюдали требования сертификации и не занимались демпингом. Иными словами, в первую очередь пострадают те, кто был «на свету»: им придется или закрывать хостелы, или уходить в тень.

Объекты, которые и так работали нелегально, новый закон никак не затронет, они как были, так и останутся вне закона», — убежден Константин Сторожев. По данным АН , до принятия закона о запрете на размещение мини–гостиниц в жилых домах Петербург насчитывал 800 таких объектов размещения, которыми, по информации Лиги хостелов, ежегодно пользовались около 7 млн человек.»Этот сектор составлял примерно 25% номерного фонда Санкт–Петербурга, давал более 15 тыс.

рабочих мест и выплачивает в городской бюджет примерно 1,5 млрд рублей в год, — рассказывает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс.Недвижимость» Ольга Морозова.

— Сейчас хостельеры массово пытаются избавиться от уже ненужного актива». В настоящий момент на сайте Avito.ru в продаже находится 378 мини–отелей и хостелов. По данным сервиса, наиболее бурный всплеск продаж малых средств размещения был отмечен в феврале.

В это время количество мини–отелей и хостелов, выставленных на реализацию, выросло на 42% по сравнению с показателями прошлого года. При этом за год средняя цена предложения в Петербурге снизилась на 11%, до 2,6 млн рублей, а фактическая сумма сделки составила в среднем 2 млн рублей.

Эксперты уверены, что исчезновение малых средств размещения в жилом фонде повысит востребованность апарт–отелей.

«Большинство мини–отелей и хостелов работает в сегменте «

три звезды» и ниже, — говорит Константин Сторожев.

— Новый закон существенно «расчистит» эту нишу и освободит для сегмента апарт–отелей, так как подавляющая часть петербургских апарт–отелей позиционируют себя именно как «три звезды», — убежден Константин Сторожев. Тем не менее, по словам эксперта, запрет размещения хостелов в многоквартирных домах вряд ли принесет какие–то радикальные перемены в плане увеличения объема предложения в сегменте апарт–отелей.

«За прошедший год рынок и так вырос вдвое и продолжает расти»

, — считает эксперт.Действительно, к концу 2022 года объем предложения юнитов в апарт–отелях увеличится более чем в 3 раза.

Так, по данным АН «Адвекс», если в настоящий момент в Петербурге число готовых сервисных апартаментов составляет более 6 тыс. штук, то общий проектный объем в уже стартовавших проектах находится на отметке 15 586 штук.

Причем Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, отмечает, что в конце I квартала 2022 года в объеме строящихся апарт–комплексов преобладает именно сегмент комфорт, который можно отнести к трехзвездочным объектам. По словам эксперта, его доля составляет 60%. Другие 40% относятся к проектам бизнес–класса.

«В перспективе 2–3 лет сегмент сервисных апартаментов может сформировать нишу на стыке арендного жилья и гостиниц Петербурга, которая будет представлять отличную альтернативу для туристов, особенно для тех из них, кто ориентирован на бюджетное размещение, — поясняет Евгения Тучкова. — Это также совершенно новая для России практика долгосрочного проживания на арендуемой площади, которая ранее была больше характерна для жителей Европы».

Вслед за запретом размещения хостелов в жилых домах Госдума готовит закон, запрещающий строительство псевдоапартаментов, что также не вызывает положительного отклика у игроков рынка.

По мнению Ольги Морозовой, есть опасения, что при отсутствии закрепленных законодательно четких критериев, характеризующих сервисные апартаменты, всех начнут «чесать под одну гребенку» и в итоге вместе с «псевдожильем» пострадают и «правильные» проекты. «Понятия «апарт–отель» и «псевдожилье» необходимо максимально разделить, но делать это не через тотальный запрет любых апарт–проектов, а путем четкого регламентирования этого сегмента, — соглашается с коллегой Константин Сторожев. — В том числе здесь поможет более глубокая доработка «Положения о классификации…» объектов временного размещения».По данным Colliers International, в объеме апартаментов несервисного формата, которые находились в продаже на конец IV квартала 2022 года, лидировали Петроградский (40,6 тыс.

м2), Приморский (29,7 тыс. тыс. м2) и Василеостровский (10,3 тыс.

тыс. м2) районы. В Петроградском районе основная часть предложения сформирована апартаментами в комплексах класса элит.

При этом доля сервисных юнитов в Петербурге преобладает в общей структуре первичного рынка и составляет 60–65%. Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Как открыть мини-отель?

Photographee.eu/FotoliaВ нише мини-отелей существует несколько форматов. Вот два самых распространенных.Первый вариант: классический отель на 5–20 отдельных номеров с санузлами.

Площадь номеров варьируется от компактных 20 кв.

метров до 40–50 кв. метров. Каждый номер в таких гостиницах обычно уникален, владельцы часто делают и номера премиум-номера.Второй вариант: смешанные отели мини-формата.

Часть номеров классические гостиничные, а часть – апартаменты с кухнями. Во всех номерах собственные туалеты с ванными или душевыми кабинами.Инвестиции в открытие мини-отеля без стоимости здания будут примерно такими: классический отель – от 400 тысяч рублей за номер; отель и апарт-отель – от 650 тысяч рублей за номер. Безусловно, цена сильно зависит от фактуры помещения, объема общих площадей и дополнительных сервисов.

Perry/FotoliaВсе начинается с поиска помещения, так как именно от расположения во многом зависит успех будущего отеля.

Мини-отель должен находится в шаговой (не больше 15 минут пешком) от метро, автобусных или трамвайных остановок. Лучше выбирать спокойные центральные или офисные районы, но с учетом близости центров притяжения – музеев, театров, выставочных комплексов и прочих популярных мест. Не стоит бояться локальной конкуренции с крупными гостиницами.

Соседство с ними может сработать и в плюс: крупный известный объект становится локомотивом спроса на проживание в районе.Крайне важно обратить внимание на назначение недвижимости – лучше, если объект будет являться объектом нежилого фонда.

Дело в том, что сейчас рассматривается закон о размещении гостиниц в жилых домах, и неясно, в каком виде этот закон примут.

В худшем случае отели в жилом фонде будут закрыты.Рассчитывайте, что, помимо номеров, в здании должны поместиться:

  • ресепшен,
  • холл,
  • багажное помещение,
  • помещение охраны,
  • складские помещения,
  • место для хранения уборочного инвентаря,
  • места для чистого и грязного белья,
  • помещения для персонала.

Отдельно продумайте пространство для приема пищи. Многие современные мини-отели сервируют завтрак с доставкой в номер и других ресторанных услуг не предлагают.Syda Productions/FotoliaСледующим этапом работы будет создание бизнес-плана гостиницы.

В первую очередь проработайте четыре пункта.1. Маркетинг предложения и спросаИзучите всех конкурентов на расстоянии 20 минут пешком от выбранного места.

Обратите внимание на формат, количество и уровень оснащения их номеров, проведите мониторинг отзывов, например, на TripAdvisor или Booking.

Отдельному анализу требуется подвергнуть показатели цены и достигаемые показатели загрузки. Все это поможет вам составить верное представление о целевой аудитории отелей-конкурентов и понять их сильные стороны.2.

Концепция будущего проектаНужно разработать уникальное торговое предложение, определить уровень цен, количество и виды номеров, полезные услуги в гостинице (прачечная, хранение багажа, организация завтраков, бар, развлечения, детский клуб, услуги для животных, заказ экскурсий, оплата мобильного телефона, сейф и т.

д.). На данном этапе важно проверить, сможете ли вы оказывать все эти услуги запланированному числу гостей, а также сверить конкурентоустойчивость предложения будущего проекта с объектами поблизости.3.

Финансовый расчетБезусловно, важным фактором любого инвестиционного проекта является финансовая модель.

Внесите в этот расчет прогноз средней стоимости продаж номера на период от пяти календарных лет с даты открытия, загрузку номеров в зависимости от сезонности спроса и предложения, дней недели и месяцев.

Спрогнозируйте будущие операционные расходы, которые включают: расходы на персонал (служба ресепшен, продаж, уборка номеров, инженеры, бар), стирку, уборочный инвентарь и химию, расходные материалы, рекламу и продвижение (от 3-5%), комиссионные каналам продаж (от 15-20%), коммунальные платежи, аренду, управление (включая IT, бухгалтерию, юристов, HR).4. Обязательный прогноз объема инвестицийСпроектируйте первичный поэтажный план и передайте его нескольким подрядчикам, чтобы они составили смету по оснащению и строительным/ремонтным работам. Добавленный объем инвестиций позволит рассчитать прогноз окупаемости и необходимость собственных и заемных средств до выхода на самоокупаемость.

Многие начинающие отельеры совершают здесь одну и ту же ошибку: они не закладывают в бюджет денег на первую закупку расходных материалов, продуктов и заработную плату персонала в первые три месяца после открытия. Обычно в этот период отель еще не выходит на операционный оборот, который позволял бы жить без дополнительных инвестиций в операционную деятельность.

.shock/FotoliaКроме срока, который займет стройка и отделка помещений, поставка оборудования и мебели, заложите в план-график параллельные работы по запуску отеля, которые должны стартовать не позднее, чем за три месяца до открытия.

Предоткрытие гостиницы включает: подготовку тарифной сетки, бланков договоров, установка IT-системы (property management system – PMS), системы бронирования, заключение контрактов с системами продаж и потенциальными партнерами, запуск сайта и, конечно, наем и обучение всех сотрудников.В целом от идеи до открытия отеля проходит от 4 до 9 месяцев.

Бизнес подобного формата может приносить около 100-300 тысяч рублей в месяц. При этом сам владелец отеля, как правило, трудится за стойкой.Не забудьте о том, что вы должны провести классификацию гостиницы и соблюсти все действующие санитарные и пожарные нормы.Не пропустите:

Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля

Поэтому если человек намерен превратить свою квартиру в мини-отель, то ее следует перевести из статуса жилого помещения в нежилое, объясняет он. В противном случае данную квартиру можно сдавать внаем только по договорам коммерческого найма, уточняет юрист.

Перевод квартиры в нежилые помещения в многоквартирных домах допускается только в случае, если она расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми. Начать процедуру оформления квартиры под мини-отель стоит с проведения и официального оформления перепланировки, которое необходимо для перевода квартиры в нежилой фонд, инструктирует Грабовец. Перепланировка, по словам юриста, обязательна для согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий или, например, получения разрешения на проведение реконструкции помещений.

Перепланировка в квартире: рамки дозволенного >>> Юристы описывают пакет документов, который потребуется для получения разрешения на перепланировку, так: — заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ;- копии поэтажных планов, выданные БТИ; — правоустанавливающие документы на переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ.

Необходимо также получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства или перепланировки жилого помещения, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Что касается самого перевода жилого помещения в нежилое, то собственник предоставляет следующий пакет документов: — заявление о переводе помещения; — правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); — план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Предоставлять документы можно либо непосредственно в орган, осуществляющий перевод помещений из одной категории в другую, по месту их нахождения, либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Так, в Москве принятие решения о переводе или отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда Москвы, объясняет Понизовский.

А прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, уточняет он.