Особенности оформления договора купли продажи жилого помещения

Особенности оформления договора купли продажи жилого помещения

Особенности купли-продажи жилых помещений


> > 06 июня 2017 — следствие особого правового регулирования данной категории сделок и договоров, связанного с их спецификой, которую необходимо учитывать при оформлении во избежание в дальнейшем конфликтов между сторонами и отказа Росреестра в совершении регистрационных действий. При этом индивидуальными особенностями обладают не только договоры по продаже жилья, но и различные их подвиды (по продаже части жилья, покупке в кредит, продаже с рассрочкой платежа и др.).

Об основных моментах, касающихся данного вопроса, мы расскажем в нашей статье.

Специфике заключения сделок по купле-продаже, в которых в качестве предмета выступают объекты недвижимости, а также форме договоров и их содержанию посвящен самостоятельный § 7 главы 30 Гражданского кодекса.

Кроме того, законодательство (ст. 558 ГК) особо выделяет сделки по возмездному отчуждению жилья, т.

к. такие они имеют целый ряд особенностей, в том числе:

  • специфический предмет договора (им может выступать лишь объект, который в соответствии с данными кадастрового учета признан жилым, или часть такого объекта);
  • помимо прочих (общих для всех сделок по купле-продаже недвижимости) условий в такие договоры следует включать пункт с указанием всех лиц, которые имеют право на пользование жилым помещением, выступающим предметом договора, после перехода права собственности.

При невнесении указанных условий договор, в силу п.

1 ст. 432 ГК, не может считаться заключенным — а значит, не порождает никаких правовых последствий. Такая же участь ожидает и договоры, в которых не указана цена, т. к. обязательность достижения договоренности по этому пункту при совершении сделок купли-продажи недвижимости установлена ст.

555 ГК. Характерной особенность договоров по продаже объектов недвижимости (включая жилые дома и квартиры) в рассрочку являются условия, касающиеся оплаты передаваемого объекта. Так, на основании ст. 489 ГК в числе прочих, признаваемых существенными, при рассрочке надлежит согласовывать следующие условия:

  • итоговая стоимость продаваемого жилья;
  • порядок его оплаты (наличными денежными средствами, переводом на расчетный счет и т. д.);
  • сроки внесения платежей (периоды оплаты);
  • сумма оплаты по каждому периоду времени.

Однако наличие цены — обязательное условие для всех договоров по продаже недвижимости, поэтому характерными именно для договоров с рассрочкой можно считать только 3 последних пункта из приведенного списка. ВАЖНО! В случае продажи жилой недвижимости (в том числе жилого дома) право собственности на нее обычно переходит к покупателю с момента подписания передаточного акта, который подписывается с внесением первого платежа.

В связи с этим в целях обеспечения обязательств покупателя в таком договоре целесообразно указывать на то, что до окончательной оплаты предмета договора она находится в залоге у продавца на основании ст. 334.1 ГК. Итак, правовым особенностям заключения сделок по покупке-продаже жилых объектов недвижимости посвящена ст.

558 ГК. Кроме того, к таким договорам применяются общие правила купли-продажи недвижимости (в части, не противоречащей ст.

558). Специфика же таких договоров с условием о рассрочке платежа вытекает из ст. 489 ГК, предписывающей указывать порядок, сроки оплаты и размер разовых платежей.

С образцом договора купли-продажи дома в рассрочку можно ознакомиться на нашем сайте.

Он позволит избежать типичных ошибок при совершении сделок данной категории. Участвуйте в конкурсе на нашем форуме!

Советуем прочитать Последнее с форума

Особенности продажи жилых помещений

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее. На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями?

Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)?

Если да, то в каких случаях? При ответе на данные весьма серьезные вопросы, прежде всего, следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным).

К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме.

В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров. Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.
Отсутствие в действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется в литературе.

При этом указываются следующие негативные последствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие. Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия.

Жилищный Консультант

Обязательно необходимо указать точный адрес, планировку, площадь, этаж и количество комнат.

По желанию можно также уточнить меблировку и иные важные критерии соответствия договору.

  • Перечень документов, подтверждающих право продавца на данную собственность.
  • Полная стоимость.
  • , сроки и иные обстоятельства полного расчета за сделку.
  • Перечень обременений, включая зарегистрированных в квартире граждан.
  • Подписи сторон.
  • Заключительным этапом оформления является регистрация жилья, которая производится в территориальном подразделении Росреестра или в Многофункциональном центре.

    Право собственности покупателя возникает именно в момент государственной регистрации, а сам договор лишь обеспечивает сделку надлежащим юридическим актом от лица обеих сторон. Для надлежащего оформления недвижимости без рисков обмана или нарушения договоренностей необходимо следовать следующему порядку купли-продажи квартиры:

    • Обратиться в Росреестр с целью подачи документов на регистрацию. Перед этим необходимо заплатить 2000 рублей в банке в счет госпошлины.
    • Заказать выписку из единого государственного реестра. Получить данный документ может любое лицо, планирующее приобретать недвижимость – данные открытые (выдаются без согласия собственника), хотя выписка платная (от 300 рублей) и требует удостоверения личности.
    • Спустя 10 дней получить свидетельство о регистрации.
    • Выяснить у собственника информацию о продаваемой квартире, узнать точный адрес, запросить подтверждающие документы для ознакомления. На данном этапе можно заключать лишь предварительный договор купли-продажи квартиры.
    • Составить и заключить договор купли-продажи, оформленный согласно указанным выше правилам.
    • Совместно с собственником провести передачу жилья, что должно быть отражено в соответствующем акте. Общепринятая символическая традиция «передачи ключей» является в корне неверной – здесь существует опасность коррупционного сговора, начисления чужих счетов.
    • Обратиться в коммунальную службу с целью выяснения отсутствия задолженностей по квартплате.

    Порядок оформления купли-продажи квартиры 2017 года требует наличия определенных документов.

    Какие нужны:

    1. Составленный совместно или типовой договор купли-продажи.
    2. Выписка из Росреестра (ЕГРП) на бланке.
    3. Если у продавца есть супруг (супруга), требуется , даже если имущество является личной собственностью продавца.
    4. Свидетельства о семейном статусе продавца. В частности, прилагаются брачные документы, о рождении детей, поскольку существует вероятность их регистрации в данном помещении, наличии долей или прав на проживание.
    5. Документы, удостоверяющие личность собственника и приобретателя. В ходе сделки могут использоваться копии, заверенные нотариально, которые затем прилагаются в итоговом пакете документов.
    6. Свидетельство о регистрации в Росреестре, выданное ранее.
    7. Договор купли-продажи, заключенный с прежним владельцем или застройщиком, и иные правоустанавливающие бумаги.

    Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости?

    В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

    2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости 2.2.1. Предмет договора 2.2.2. Цена договора 2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся: — Предмет договора, — Цена договора, — А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

    2.2.1. Предмет договора В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

    Если мы говорим о договоре продажи квартиры, то: В договоре должны быть обязательно указаны: — наименование жилого помещения — квартира, — номер, — количество комнат, — адрес жилого дома, в котором расположена квартира, — общая и жилая площади. Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

    Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра. Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

    Отметим еще один важный момент.

    Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки. 2.2.2. Цена договора Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи.

    И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

    2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой Согласно п.

    1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
    Этими лицами согласно закону могут быть: а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане; б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст.

    677 ГК РФ)

    Условия Договора купли-продажи квартиры

    связанных с текстом Договора купли-продажи.

    Нотариус отвечает за безошибочность оформления ДКП, за соблюдения всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения, и вносит, при необходимости, дополнительные пункты в условия договора.

    Рекомендуем прочесть:  Какие выплаты мамам за первые роды

    Кроме того, Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов, и удостоверяет , добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора.

    Это существенно снижает риски по целому ряду причин.

    Преимущество нотариальной формы заключения Договора купли-продажи актуально, прежде всего, для Покупателя квартиры, т.к. именно он в результате сделки приобретает права, которые могут быть впоследствии нарушены, обременены, оспорены, или даже .

    Нотариус же, вникнув в детали сделки, может существенно расширить условия договора и предупредить нежелательные последствия, фактически снижая риски сделки для Покупателя. Объективный ответ – смотри по ссылке.

    Дополнительное удобство в том, что Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает .

    У Нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – . Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

    ♦ ♦ В практике рынка встречаются случаи (нежелательные для Покупателя), когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке). Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора.

    Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать или , предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем. Какой Покупатель квартиры считается ?

    И что это значит в случае судебного спора?

    Смотри в Глоссарии по ссылке.

    «Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным. К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся: Наименование документа.Указывается заголовок – «Договор купли-продажи», а также дата и место (город/поселок) его заключения.

    Стороны договора.Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.

    Предмет договора – квартира ().Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными ).

    Особенности продажи жилых помещений

    необходимо учитывать при совершении сделок с объектами жилой недвижимости (ст. 558 Гражданского кодекса РФ) Можно выделить 2 главных особенности

    • В договоре купли-продажи надлежит зафиксировать список лиц, которые проживают в продаваемом объекте жилой недвижимости и сохраняют за собой право пользования таким жилым объектом после перехода прав на него к покупателю. В ином случае будет считаться, что стороны не согласовали все существенные условия (например, определение суда ЯНАО от 03.04.2017 по делу № 33-830/2017).
    • Факт перехода права собственности на объект недвижимости подлежит госрегистрации. Необходимо отметить, что до 01.03.2013 процедуру госрегистрации проходили также и сами правоустанавливающие документы, однако с указанной даты они больше регистрироваться не должны. По итогам госрегистрации с 15.07.2016 Росреестр больше не выдает в качестве правоудостоверяющего документа свидетельство о праве собственности, названную функцию в настоящий момент выполняет выписка из ЕГРН (более подробно этот вопрос раскрыт в статье ).

    Важно!

    Сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей оставшемуся без попечения родителей несовершеннолетнему лицу, или сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению со стороны нотариуса (п.

    2 ст. 54 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Обратите внимание! Договор купли-продажи жилого дома во многом схож с аналогичным договором на квартиру или ее часть (в т. ч. должны соблюдаться требования ст.

    558 ГК РФ). Однако при его составлении должны быть учтены некоторые тонкости, особенно если речь идет о продаже дома с земельным участком (см. также статью ). Например:

    • если дом и участок продаются в рамках одной сделки, в документе должны быть подробно описаны оба объекта сделки (отдельно указываются параметры земельного участка и дома, позволяющие их однозначно определить);
    • в описании дома отражаются его адрес, площадь, назначение, этажность, имеющиеся коммуникации, документы на право собственности.

    Важно!

    При продаже дома без земельного участка отчуждается часть участка, на которой он располагается и которая нужна для его дальнейшего использования.

    Что же касается порядка оплаты, то стороны сами правомочны его определить. Рекомендуем также ознакомиться с содержанием статьи , которая поможет сделать выбор наиболее подходящего способа оплаты недвижимости по договору.

    В качестве шаблона для составления договора можно использовать предлагаемый нами вариант, доступный по ссылке: .

    *** Итак, при продаже объекта жилой недвижимости наряду с прочими существенными условиями следует отразить в договоре, оформляющем сделку, список лиц, проживающих в таком объекте и сохраняющих право пользования им и после смены собственника.

    Особенности договора купли-продажи жилого помещения.

    Поделись с друзьями Нужна помощь в написании работы?

    Факт перехода права собственности в данном случае подлежит госрегистрации.
    Договор купли-продажи жилых помещений — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.

    Данный договор является консенсуальным, двухстороннеобязывающим. Такой договор должен быть заключен в письменной форме (ст.550 ГК РФ). Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются: 1. существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ).
    Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

    Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация). 2. существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст.555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

    3. особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением) (п.1 ст.558 ГК РФ). Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.

    К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст.

    292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст.

    675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.

    685 ГК РФ). Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

    По общему правилу ст.552 ГК РФ по договору купли-продажи жилого дома или его части покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В соответствии с п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

    Лекция Шпаргалка Шпаргалка Шпаргалка Шпаргалка Copyrights © 2017-2021 students-library.com

    1. Договор купли-продажи жилого помещения

    Поделитесь на страничке Из книги Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве автора Решетникова И. В. 1.2. Дела о признании договора купли-продажи жилого помещения (дома) действительным ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Несоблюдение формы договора продажи Из книги Покупка и размен квартиры автора Гусятникова Дарья Ефимовна Особенности купли-продажи жилого дома Определенные особенности совершения сделок купли-продажи предусмотрены в случае, если предметом договора выступает жилой дом, находящийся на земельном участке.По договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей Из книги Коммерческое право: конспект лекций автора Горбухов В А ЛЕКЦИЯ № 51. Договор купли-продажи. Виды договоров купли-продажи 1.

    Договор купли-продажи Под договором купли-продажи понимается договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется Из книги Жилищное право автора Пименова Елена Николаевна 1.

    Договор купли-продажи Под договором купли-продажи понимается договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации.

    Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестен 45. Договор купли-продажи жилого помещения Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а Из книги Гражданский кодекс Российской Федерации.
    Части первая, вторая, третья и четвертая.

    Текст с изменениями и дополнениями на 21 октября 2011 года автора Коллектив авторов Статья 81.

    Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена Из книги Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность автора Брунгильд Аделина Геннадиевна СТАТЬЯ 454.

    Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).2. К Из книги Гражданский кодекс РФ автора ГАРАНТ Как заключить договор купли-продажи? Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме.

    Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.Что необходимо указать в договоре?

    Особенности оформления договора купли-продажи квартиры

    Решение по заявлению принимается в течение 1 месяца, столько же времени требуется на перевод средств продавцу.

    Важно! В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры. Программа «Молодежи — доступное жилье» продлена до 2017 года. Ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи.

    При наличии детей размер субсидии может быть увеличен. Для участия в проекте необходимо обратиться в органы местного самоуправления. При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.

    При реализации квартиры их всегда две: продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель.

    Покупателями могут быть любые субъекты.

    Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого. Важно! Размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.

    Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц. В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).

    При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:

    1. Аккредитив. Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
    2. если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
    3. если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
    4. Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно.
    5. Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
    6. Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.

    Особенности купли-продажи жилых помещений

    К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр. Критерии второй группы – прочная связь объектов с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

    К объектам, являющимся недвижимости по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

    К третей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Жилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания законе.

    Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилыми помещениями признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям закона). Можно сказать, что жилые помещения в гражданско-правовых отношениях – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок. Как установлено ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст.

    558 ГК РФ к жилым помещениям относится: 1. жилой дом, часть жилого дома; 2. квартиры, часть квартиры; 3. комната.

    Необходимо отличать жилые дома – индивидуальные либо блокированной застройки от многоквартирных домов. Жилыми домами признаются индивидуально-определённые здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и индивидуальных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.

    2 ст. 16 ЖК РФ). Заселённый многоквартирный дом (равно как и кондоминимум) не является единым объектом права.

    Объектами гражданских прав, недвижимостью в многоквартирном доме является квартиры и иные помещения (жилые и нежилые). Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в много квартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признаётся часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч.

    4 ст. 16 ЖК РФ). Обратим внимание на выделенное курсивом отличие части инди­видуального жилого дома от квартиры.

    Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме — межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр. (ч. 1 ст. 36 ЖК). В ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса, в частности, указаны та­кие объекты капитального строительства: — отдельно

    Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

    Нотариального заверения договор не требует.

    Что такое договор на продажу недвижимости с обременением?

    Фото № 2Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, , в котором она находится, не признан аварийным. Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена.

    Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются. В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная.

    Рента дает право своему получателю проживать в до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы.

    Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами.

    При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной.

    Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем.

    Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у в обязательном порядке.

    Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца.

    Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку.

    В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки.

    Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость , но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам.

    Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных

    Договор продажи недвижимости.

    Особенности продажи жилых помещений.

    Поделись с друзьями Нужна помощь в написании работы?

    Договор продажи недвижимости — это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный. Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.

    К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК): • земельные участки; • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр); • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации. • космические объекты. Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

    Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

    При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

    Обязанности продавца: • передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества); • передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК). Обязанности покупателя (ст.

    551 ГК): • принять недвижимое имущество по передаточному акту; • зарегистрировать переход права собственности. В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.

    Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п.

    1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК). Особенности продажи жилых помещений.

    Основные положения о продаже жилых помещений: • стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан); • продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, напр. членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа, нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи; • в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так; • продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п.

    4 ст. 292 ГК); • договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

    Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

    В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Как правило, договор продажи предприятия применяется только при приватизации государственных предприятий.